0На сегодняшний день все более востребованным среди населения способом обзавестись жилой недвижимостью является приобретение квартиры на этапе строительства, безусловное преимущество которого - очевидная ценовая привлекательность. Рынок недвижимости предлагает несколько законных путей оформления правоотношений между покупателем и организацией, ведущей строительство.
Наиболее популярной схемой реализации жилья в возводимых новостройках среди застройщиков является продажа недвижимости через кооперативы – жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные (ЖНК). Как правило, используется порядок работы через ЖСК. Данная схема заключается в следующем: ЖСК заключает договор с покупателем, согласно которому покупатель вступает в жилищно-строительный кооператив, заблаговременно созданный застройщиком. При этом между созданным ЖСК и застройщиком, в большинстве случаев, заключен договор об инвестировании. Обязанность кооператива по такому договору - привлечение средств пайщиков, а обязанность застройщика – возведение дома и передача квартир в нем членам ЖСК. Основанием для предоставления квартиры служит решение общего собрания членов ЖСК. Порядок оплаты пая и его размер устанавливается уставом ЖСК. Как правило, кооператив и покупатель заключают договор паенакопления, но существуют и другие варианты.
Заключение договора с ЖСК, на первый взгляд, наиболее привлекательно для покупателя. Во-первых данный способ легитимен, так как Федеральным законом № 214 закреплена такая схема взаимодействия застройщика и покупателя. Во-вторых, как правило, заявленная стоимость недвижимости при вступлении в ЖСК выгоднее аналогичных предложений с использованием иных схем купли-продажи. Кроме того, банкротство застройщика не лишает права ЖСК достроить дом с помощью другой строительной компании. Свободная форма договора ЖСК дает возможность по взаимному согласию менять его условия при заключении, а также впоследствии: например, уменьшить или увеличить метраж. Приобретение недвижимости путем вступления в ЖСК имеет свои плюсы, однако несет определенные риски, поэтому тщательная проверка документации является обязательным и необходимым условием использования такой схемы.
Гарантии прав покупателей и ответственность застройщиков, установленные Федеральным законом № 214, при приобретении недвижимости путем присоединения покупателя к ЖСК не работают, поскольку деятельность ЖСК регламентируют другие нормативно-правовые акты (в частности, разд. V ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).
Федеральный закон № 214 предусматривает использование Договора участия в долевом строительстве между покупателем и застройщиком, наиболее подробно регулирует права и обязанности сторон такого договора, и гарантирует наибольшую безопасность приобретения недвижимого имущества в новостройке.
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать информацию об окончательно зафиксированной стоимости приобретаемой недвижимости, тогда как при заключении договора с ЖСК законом допускается изменение кооперативом стоимости недвижимого имущества в одностороннем порядке.
Договор долевого участия не может заключаться до получения официального разрешения на строительство, таким образом исключается риск покупки несуществующего объекта недвижимости. Указанным договором, кроме того, в обязательном порядке закрепляется точный срок сдачи строящегося дома. Кооператив же правомочен сдвигать сроки по собственному усмотрению.
214 ФЗ устанавливает право требования покупателями возмещения убытков, взыскания неустойки, устранения дефектов квартиры образовавшихся в ходе строительства; на вновь построенный объект устанавливается гарантийный срок.
Договоры, заключаемые по 214 ФЗ, подлежат обязательной государственной регистрации, что защищает покупателя от возникновения двойных продаж.
И все же, не смотря на то, что покупатели, планирующие приобрести квартиру в новостройке путем заключения договора с ЖСК, лишены всех указанных преимуществ, статистика подтверждает тот факт, что огромное количество сделок, связанной с покупкой недвижимости в строящемся доме происходит именно таким образом.
Сегодня большинство девелоперов, в том числе крупных, предпочитают использовать механизм ЖСК. Данная процедура оформления отношений с покупателем удобна и привлекательна для застройщиков, поскольку наименее регламентирована законодательно. Жесткие требования к застройщикам, установленные Федеральным законом № 214 не распространяют свое действие на схему реализации квартир в возводимых новостройках с использованием ЖСК. У застройщика имеется возможность получать денежные средства от покупателей не дожидаясь получения разрешения на строительство, обойтись без регистрации договоров в Росреестре, избежать штрафов за перенос сроков сдачи дома, а также безвозмездного устранения недостатков и дефектов квартиры, образовавшихся при строительстве.
Таким образом схема покупка квартиры в новостройке по ДДУ является наиболее надежной, законодательно устанавливая больше гарантий, чем какие-либо иные механизмы приобретения недвижимости в строящихся домах.
Однако, ни одна из форм покупки недвижимости на этапе строительства не служит гарантией того, что жилье будет своевременно достроено. Поэтому, приобретая строящуюся недвижимость, важно обращать внимание не только на механизм продаж. Надежность застройщика также может выступать залогом безопасной сделки, поскольку крупные девелоперы, с многолетней историей на рынке, не будут рисковать своей репутацией. Дополнительным признаком добросовестности застройщика может служить аккредитация объекта строительства в банке, выдающем ипотечные кредиты - кредитные учреждения всегда проводят тщательную проверку проекта строительства и надежности застройщика-партнера.
