0Увеличивающиеся ипотечные долги - одно из свойств кризисной ситуации на рынке недвижимости. Как с наименьшими затратами сил, денег и времени можно осуществить продажу квартиру, которая находится в ипотечном займе у банка?
В банк!
Заемщик "привязан" к ипотеке на долговременный срок (10-25 лет), и причин для продажи квартиры за этот период может возникнуть уйма.
Так или иначе, нужно учесть некоторые особенности:
- Во-первых, приготовьтесь к тому, что продажа квартиры в ипотеке - достаточно сложный и долгий процесс.
- Во-вторых, осуществить продажу ипотечной квартиры без одобрения банка невозможно.
И если реструктуризация кредита ситуацию не спасает, выход один - продажа.
Тяжелый случай
Если дело вовсе вышло из под контроля и заемщик задерживает платежи, то есть вероятность что реализация квартиры будет проходить по решению суда. Этот вариант развития событий для собственника самый неблагоприятный, так как банк без вашего участия продаст квартиру через аукцион, на котором начальная стоимость жилья будет определена судом.
Сделка на троих
Как правило, реализуют квартиру по схеме, где задействованы и собственник жилья, банк и покупатель.
Собственник подает в банк заявление на реализацию из-под залога жилья. В основном, банк всегда дает одобрение. Остается найти покупателя, который согласен на уплату долга банку до оформления соглашения купли-продажи.
Собственник, конечно, может найти покупателя самостоятельно. Но "Коммерсант" рекомендует воспользоваться помощью профессиональных риелторов, чтобы осуществить сделку, как можно выгоднее для вас.
Далее стороны составляют договор задатка, равному сумме долга банку. Договор рекомендуем заверить нотариально. И после оплаты долга, банк выдаст закладную на эту квартиру.
В заключение, все участники сделки по продаже обращаются в регистрационную палату. Там снимут обременение с ранее ипотечной квартиры и оформят собственность на нового владельца. Сумму от сделки (за вычетом долга) получает бывший собственник.
Затраты
Заемщик в таком случае теряет только уже уплаченные банку проценты во время пользования кредита. А так как основная процентная часть оплачивается в первые несколько лет, то чем раньше ипотечник решит продать квартиру, тем меньше потеряет. Во внимание нужно взять и текущую ситуацию на рынке. Можно остаться даже в плюсе, если с момента оформления ипотеки жилье подскочило в цене.
Обмен
Многие заемщики, решившие все-таки продать залоговую квартиру, согласны были бы на обмен квартиры подешевле, снизив тем самым сумму платежей. Или же перевести кредитный займ на другого покупателя-заемщика. Но банки пока не практикуют такие схемы.
Для обмена ипотечной квартиры, нужно сначала осуществить продажу из-под залога, и после одобрения новой ипотеки можно обзавестись квартирой подешевле.
