0В последнее время арендодатели, которые официально сдают в найм жилье, задумываются о приобретении патента, вместо налогообложения в 6% по "упрощенке" и 13% НДФЛ.
Патентная система налогообложения
В сущности, если опустить детали, ПСН представляет собой патент, приобретенный у государства на возможность ведения конкретного вида деятельности за установленную плату без периодических налогов.
Весь перечень деятельности, на которые предусмотрен патент, указаны в гл. 26.5 НК. К ним относится и сдача в аренду.
Основания для приобретения патента
Если у вас в собственности есть недвижимое имущество, которое планируете сдавать в аренду, и хотите получить патент
, для начала необходимо зарегистрировать ИП. Это, кстати, не вызывает особых трудностей в России, как об этом принято думать.
Документы для регистрации (паспорт, платежка об оплате госпошлины и заверенное у нотариуса заявление о регистрации) подаются в налоговую, а через 5 дней можно будет уже получить свидетельство о госрегистрации физлица как индивидуального предпринимателя.
По затратам за оформление ИП выйдет примерно от одной до полутора тысяч рублей за госпошлину и услуги нотариуса.
Порядок получения патента
Что же касается патента на сдачу жилья, то он обойдется гораздо дороже. Стоимость патента будет прямопропорционально зависима от потенциально дохода (ПД).
Размер ПД определяется властями и обусловлен районом и площадью недвижимости. При сдаче жилья, например, в ЦАО потенциальный доход будет составлять 750 тыс. руб., в Троицком же округе - 350 тыс. А вот на аренду апартаментов площадью более 600 кв.м. в Центральном округе ПД утвержден в 10 млн. Соответственно, стоимость патента будет 600 тыс. руб. (10 млн * 6%).
Предприниматель, решивший переключиться на патентное налогообложение, может отправить заявление в налоговую почтой либо в электронном виде. За пять рабочих дней налоговая обязана будет выдать патент.
Оплата и сроки патента
Патент может быть оформлен на срок до 12 месяцев, но на период одного календарного года. Другими словами, если патент получен 1 марта 2015, то сроком он будет не более чем на 8 месяцев.
Та налоговая, которая выдает вам патент, предоставит для оплаты банковские реквизиты. Если патент выдан менее чем на 6 месяцев, то вся сумма может оплачиваться в течении всего этого времени. Если ПСН предусмотрен более чем на полгода, то оплата разбивается на два раза: треть стоимости вносится в течении первых 3 месяцев, а оставшаяся сумма оплачивается до конца срока действия патента.
Плюсы и минусы
Главный плюс ПСН - прозрачность. Государство устанавливает ПД и вычисляет из него 6%. И второй, предприниматель 
освобожден от декларации по доходам.
Единственное, предприниматель должен будет вести учет доходов по форме книги. Сложностей это вызвать не должно, но помощь бухгалтера будет не лишней, а это некоторые затраты.
Хотелось бы отметить, патент будет актуален не для всех арендодателей, так как установленный ПД от аренды зачастую больше рыночной реальной стоимости. В основном это относится к квартирам экономкласса. Например, в прошлом году патент на жилье менее 50 квадратов в Центральном округе стоил 45 тыс. руб. Соответственно, установленный властями потенциальный доход от такой квартиры равнялся 750 тыс., с расчетом на то, что нанимателю обойдется квартира не менее чем за 62 500 руб в месяц. Хотя реально такую квартиру можно было бы сдать только за 45 - 50 тыс. Следовательно, собственнику выгоднее зарегистрировать ИП и платить стандартный 6-процентный налог.
Зато владельцам жилья в престижных районах столицы патент будет только на руку. Патент на квартиру от 100 до 200 квадратов в том же округе будет стоить 135 тыс. руб. Установленный ПД в 2,25 млн будет ниже, чем реальный доход от такой квартиры, не менее 2,4 млн. руб. Поэтому, если при "упрощенке" будет сдаваться квартира, собственник заплатит 6% (144 тыс. руб.), или как физическое лицо оплатит 13% налог (312 тыс. руб.) Очевидно, в этом случае, лучшим вариантом остается патент.
