0На Российском рынке ипотечного кредитования достаточно много банков, которые могут предоставить займ на покупку жилья.
В помощь заемщику существуют специалисты, ипотечные брокеры. Не на безвозмездной основе они могут помочь в выборе программы, исходя из возможностей клиента. Так же, помочь с выбором банка могут и риэлторы, но это увеличит стоимость услуг.
Выбирая ипотечную программу, стоит обратить внимание на следующие факторы:
- % ставка;
Она может быть, как плавающей, в таком случае возможен риск её увеличения в последствии, так и фиксированной. Это главный параметр при выборе ипотечной программы. В настоящее время существует достаточное количество программ с заниженной ставкой (программы ипотечного кредитования на покупку строящегося жилья) или со снижением ставки. Нужно отметить, что Налоговым Кодексом РФ предусмотрена возможность вычета на выплаченные банку проценты.
- полная стоимость кредита;
Это сумма всех расходов заемщика: оплата комиссии, услуг нотариуса, страхования, оценки. Размер этой стоимости сообщает банк заемщику. Перед выбором ипотечной программы нужно обязательно узнать полную стоимость кредита.
- срок кредитования;
У разных банков различные сроки кредитования. Кредит можно взять и на 50 лет. Нужно учитывать возраст, в котором ипотека оформляется. Заемщик не должен быть старше 65 лет. Продление срока кредитования уменьшает размер аннуитетного платежа примерно на 1-2 тыс. рублей, при этом увеличивая %. Рекомендуется брать кредит на максимально долгий срок и гасить досрочно по возможности.
- размер ежемесячного платежа;
Платежи бывают двух видов: аннуитетные и дифференцированные.
а) Аннуитетный платеж – ежемесячный равный по величине платеж;
б) Диверсифицированный – уменьшающийся с течением времени.
Ежемесячный платеж нужно сравнить со своей заработной платой. В случае нехватки средств можно жилье сдавать в аренду, и, соответственно, этими средствами погашать кредит.
- подтверждение дохода;
Банки принимают справку 2-НДФЛ, как правило. В ряде банков возможен прием других справок.
- размер первоначального взноса;
Это соотношение кредита к стоимости залога, по которому определяется размер первоначального взноса. Стоимость залога определяется по наименьшей из двух стоимостей: оценка оценщика и цена приобретения объекта. Банк может выдать кредит на сумму не более 80% от стоимости залога. Т.е. 30% от цены квартиры заемщик должен найти сам. Для этого могут потребовать выписку со счета или вклада.
- наличие комиссии;
Большинство банков отменили комиссию.
- социальные программы;
Ныне действующие:
а) «Молодая семья»;
б) «Материнский капитал»;
в) «Военная ипотека».
- сочетание с субсидиями;
Как правило, категории граждан, подходящие под получение субсидий на жилье, могут обратиться в банки и оформить ипотеку по подходящей программе (см. предыдущий пункт).
- валюта кредита;
Гораздо лучше брать кредит в рублях, т.к. колебания доллара и иной иностранной валюты на 30 лет вперед невозможно. Также рубль подвержен обесцениванию – это выгодно для заемщика.
- досрочное погашение;
Обычно банки устанавливают ограничение на досрочное погашение в течение полугода после подписания договора. Обязательно нужно уточнить, не будет ли вменен штраф за отсутствие досрочного погашения (обычно он равен 1% от ежемесячного платежа). При полном досрочном погашении кредита заемщику не нужно уплачивать сумму процентов, она уплачивается только при фактическом пользовании кредитом.
Также можно уменьшить срок кредита или аннуитетного платежа. Можно уменьшать размере ежемесячного платежа, а сэкономленные излишки «откладывать» на досрочное погашение.
- наличие страхования жизни;
Заемщику при оформлении ипотеки стоит оценить свое здоровье и решить для себя, нужно ли ему страхование жизни.
- условия выдачи кредита;
Банк выдает деньги только после госрегистрации права собственности заемщика или после того, как договор купли-продажи был сдан на регистрацию, либо подписан.
Практикуется закладка денег в ячейку еще до регистрации документов. Так продавцов уверяют в том, что сделка материально подтверждена.
- вид залога;
В залог может передаваться имеющееся жилье, приобретаемое или права на приобретаемое строящееся жилье.
В случае с залогом прав – процентная ставка выше.
Если под залог закладывается имущество, то ставка будет значительно ниже.
- размер пени;
Обычно её размер составляет 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки (73% годовых). А 0,5% составят 182,5% годовых. Поэтому нужно быть предельно внимательным.
Некоторые банки вместо пеней устанавливают единовременный штаф.
- удобство погашения кредита, отсутствие дополнительных комиссий за перечисление средств.
При оформлении ипотеки стоит обратить и на это внимание. Разветвленность филиальной сети банков, удобное месторасположение офисов, возможность погашения через терминалы стоит учесть, ведь, срок кредита немалый.
